В ряде регионов сегмент жилых малометражек площадью до 28, максимум до 33 квадратных метров продолжает набирать обороты. И это тот случай, когда Москва — точно не Россия: в столице из экспозиции постепенно исчезают даже 40-метровые квартиры

Малогабаритное жилье — давний, можно сказать, традиционный лидер покупательского хит-парада: пусть квадратный метр в таких квартирах обычно стоит дороже (а порой существенно дороже), чем в более просторных лотах, зато общий чек сделки относительно низкий и позволяет человеку, не окончательно разорившись, стать игроком даже московского рынка недвижимости. Причем, как отмечают аналитики «Домклик», малометражки редко рассматриваются как долгосрочный вариант — скорее как актив, который благодаря высокой востребованности формата на арендном рынке можно удачно и практически без простоев сдавать, или как стартовое временное жилье, которое через какое-то время можно быстро и с хорошим наваром продать (чтобы купить другое, попросторнее).

Изучив расклад сил на российском рынке квартир общей площадью 28 квадратных метров и менее* (именно они были определены как малогабаритные), в «Домклик» пришли к выводу, что доля такого жилья в объеме предложения ряда регионов продолжает расти. По данным на август 2026 года, абсолютными лидерами в общей структуре экспозиции остаются Санкт-Петербург (22,1%) и Ленинградская область (16,8%).

«При этом заметно перераспределение между столичными агломерациями и регионами юга. Москва, еще год назад удерживавшая значительную долю рынка (9,7% от общероссийского объема предложения), к августу 2026 года сократила свое присутствие до 6,7%, а доля малогабаритных квартир внутри самой столицы упала с 11,5% до 6,6%. На это повлиял как запрет на проектирование таких квартир в новостройках, так и вымывание доступного предложения данных объектов во время ажиотажного спроса в конце 2025-го и начале 2026 годов, а также в июне 2026 года», — подчеркивают эксперты.

В Санкт-Петербурге доля снизилась менее существенно — всего на 3 процентных пункта, с 25,1% до 22,1%. Краснодарский край нарастил долю в объеме предложения с 10,5% до 13,8%. Рост также демонстрируют Воронежская (с 11,6% до 14,7%), Ростовская (с 5,8% до 6,8%), Астраханская (с 9,5% до 11,1%) и Волгоградская (с 4,6% до 9,7%) области.

Ипотечная статистика «Сбера» гласит, что если по итогам первой половины 2025 года доля сделок с квартирами до 28 квадратов в общем количестве выдач в Санкт-Петербурге, например, составляла 24%, то в 2026 году она достигла 27,3%, а показатели Ленинградской области — 20% против 19,7% годом ранее. Москва демонстрирует обратную динамику: процент малогабаритных квартир в ипотечных сделках снизился с 15,7% до 14,5%, в то же время в Московской области рост с 11% до 14,2%. Положительная динамика зафиксирована также в Республике Башкортостан (с 12,5% до 14,8%), Татарстане (с 8,6% до 10,4%), Воронежской (с 6,9% до 8,9%) и Тюменской (с 6,6% до 6,9%) областях.

При этом разрыв в цене между малогабаритными квартирами и объектами стандартной площади постепенно меняется. В некоторых регионах, где спрос на лоты менее 28 квадратных метров высок, наценка за компактность начинает снижаться. В Москве средняя стоимость квадрата в ипотечной сделке с малогабаритной квартирой выросла на 12,5% год к году, однако темпы удорожания оказались ниже, чем в целом по рынку столицы. Санкт-Петербург показал нулевую динамику цен, так что «малогабаритные цены» практически сравнявшись с медианной ценой квадратного метра по городу. А вот Краснодарский край сохраняет существенный ценовой разрыв: здесь стоимость квадрата в малогабаритной квартире почти на 40,8% выше, чем в среднем по региону, что аналитики «Домклик» склонны объяснять высоким спросом на лоты-малыши.

Аналитический центр «Дом.РФ» и М2 тоже провели совместное исследование* малометражек, но планку установили чуть выше — на отметке «до 33 квадратных метров». Отчасти потому, что, по наблюдениям экспертов, после запрета на появление новых квартир менее 28 квадратных метров, введенного в Москве с 1 августа 2024 года, а в Московской области с 1 января 2025 года, строительство малогабаритного жилья в столице и Подмосковье сместилось в сегмент 28-33 квадрата.

Оказалось, что такое жилье, ставшее за последние годы массовым форматом, сегодня есть в каждом втором строящемся доме. В целом на долю малогабаритных вариантов стабильно приходится 18-19% всех строящихся лотов в стране, или 10% всей строящейся площади (11,7 млн из 119,7 млн квадратных метров по состоянию на 1 июня 2026 года), говорится в исследовании. Причем география строительства малометражек постепенно расширяется, и сегодня речь идет уже не только о крупнейших рынках страны: в 2026 году на города-миллионники пришлось менее 50% всех строящихся квартир малой площади.

В рамках исследования «Дом.РФ» и М2 также составили портрет среднестатистического «малогабаритного жителя» российских городов-миллионников. По данным опроса, квартиры площадью до 33 квадратных метров чаще всего выбирают молодые люди в качестве первого собственного или арендного жилья. Зачастую это люди со средним достатком: у 72% денег хватает на бытовую технику, но не на автомобиль, примерно у 17% — на машину.

Фото: Кирилл Сиротюк/Фотобанк Лори

«Ключевым фактором при выборе компактных квартир является локация, затем транспортная доступность и цена. По степени важности площадь квартиры в опросе заняла только седьмое место, а планировка — девятое. В целом люди довольны своими малогабаритными квартирами: 74% респондентов отметили, что приняли бы решение о покупке снова. Среди собственников главные цели приобретения — инвестиция (30%) и промежуточный шаг к жилью большей площади (23%)», — делятся подробностями авторы исследования.

При этом важно отметить, что почти все опрошенные (96%), так или иначе, планируют переезд: 48% — на горизонте двух-трех лет, 24% — трех-пяти лет. Вариант «устраивает надолго» выбрали лишь 4% респондентов. Среди неудобств малогабаритного жилья люди называли, например, высокую плотность функций на ограниченной площади (приготовление еды, отдых, работа — все оказывается в одном помещении), а также дефицит приватности при совместном проживании. Еще один минус — стесненность пространства для принятия гостей: 59% опрошенных признались, что их круг общения сузился из-за ограниченной площади квартиры.

Конечно, в оценке малогабаритного жилья очень важен поколенческий фактор. Лучше всего к этому формату относятся миллениалы (27-44 лет), недовольство чаще проявляют представители поколения X (45-59 лет) — для людей этого возраста малый метраж чаще ощущается как вынужденный шаг назад, и они чаще видят в малогабаритной квартире источник пассивный доход (47% сдадут ее после переезда против 24-29% у молодых).

«Результаты исследования подтверждают, что компактные квартиры могут быть востребованным стартовым решением для одного человека или молодой пары. Однако со временем у людей возникает запрос на создание семьи и рождение детей, а дополнительное пространство становится одним из условий для повышения качества жизни. Например, среди семей с одним ребенком 23% откладывают рождение следующего только из-за стесненных условий. Именно поэтому мы в «Дом.РФ» считаем, что важно развивать рынок жилья с разнообразной квартирографией, предлагая покупателям достаточный выбор квартир семейных форматов. Такой подход позволит лучше отвечать на потребности граждан», — уверен первый заместитель генерального директора «Дом.РФ» Алексей Ниденс.

«Главная ценность нашего исследования в том, что оно показало малогабаритное жилье не как рыночный продукт, а как этап жизненного пути человека. Квартиры до 33 квадратных метров уже стали массовым продуктом, жители оценивают комфорт проживания на 8 из 10 баллов, но, как уже отмечалось, 96% планируют переезд в более просторное жилье. Малогабаритка — это гибкий актив для разных этапов жизни покупателя: от старта самостоятельной жизни до инвестиции и транзитного решения перед переездом», — добавляет сооснователь и директор по развитию бизнеса в М2 Юлия Рыкунова.

А вот эксперты компании «Метриум»*, которые исследовали исключительно рынок новостроек старой Москвы комфорт-, бизнес- и премиум-класса, пришли к выводу, что не только студии, но даже квартиры площадью до 40 квадратных метров постепенно с него исчезают. Анализ показал, что за последние 12 месяцев (с июня 2025-го по июнь 2026 года) предложение уменьшилось во всех исследуемых сегментах: на рынке жилья массового спроса предложение упало на 39%, в бизнес-классе — на 18%, в премиуме — на 1%.

«В условиях высоких ставок по ипотеке и роста цен спрос смещается на объекты меньшей площади — они доступнее для покупателей, которые стремятся экономить. Таким образом, с рынка постепенно вымываются самые недорогие по стоимости и небольшие по площади варианты, и все это — на фоне замедления вывода нового предложения. Не стоит также забывать, что дополнительный спрос на подобные объекты вызван еще и ограничением строить в Москве проекты с малогабаритными квартирами. В результате на рынке назревает дефицит небольших квартир», — считает коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков.

Фото: katemangostar/magnific.com

Что касается спроса, то, вообще-то, он в столице снизился и на малогабаритное жилье тоже. Согласно подсчетам экспертов, которые сравнили первые четыре месяца прошлого и этого года, в массовом сегменте было заключено на 56% меньше сделок, в бизнес-классе — на 19%. А вот премиальный сегмент пошел «против хода»: здесь спрос на квартиры площадью до 40 квадратных метров увеличился на 31%.

«На премиальном рынке новостроек компактные лоты традиционно представлены ограниченно, поскольку в этом сегменте девелоперы в основном делают ставку на более просторные форматы жилья. Дефицит такого предложения во многом поддерживает высокий спрос: квартиры указанного формата остаются востребованными как среди покупателей, ориентированных на статусную локацию и качественную инфраструктуру, так и среди инвесторов, рассматривающих премиальные проекты как инструмент сохранения капитала и получения стабильного арендного дохода», — поясняет руководитель аналитического центра компании Stone Марина Грицкова.

Смотрите также:

Илья Родионов из Квантум Парк о фотонных чипах и будущем вычислительной техники

Режиссер Евгений Писарев о том, какое будущее ждет театры

Замминистра экономразвития Татьяна Илюшникова о значении креативной экономики

Алексей Тулупов, Sminex, о том, как развивается рынок элитной недвижимости

Ольга Ускова, Cognitive Technologies, о том, как ИИ изменил мир

Денис Солянников, Корпорация МСП, о мерах поддержки малого и среднего бизнеса

По словам коммерческого директора компании Regions development Лилии Арцибашевой, «малогабаритные квартиры традиционно пользуются спросом у инвесторов, которые стремятся диверсифицировать риски и приобретают несколько небольших объектов вместо одного крупного. Кроме того, такие квартиры сейчас активно востребованы на рынке аренды — их легче сдать, и они дают более высокую доходность на вложенный капитал».

Наконец, эксперты проанализировали предложение студий (их площадь составляет в среднем 28 квадратных метров), которые появились на рынке новостроек в 2025-2026 годах, а это 34 проекта. В целом студий в них предлагается 494, но почти половина этого объема (221, или 45%) представлена в продаже только по пяти адресам. В 22 проектах студии составляют менее 10% от общего объема предложения, а в пяти новинках их нет вообще.

* Есть в распоряжении Бизнес ФМ