Новостройки, кажется, вышли из спячки: рост цен за один только июль такой же, как за все первое полугодие. А возглавил процесс Сочи — российский город-курорт номер один, чей рынок недвижимости переживает серьезную трансформацию

Стакан наполовину пуст или наполовину полон — классика, разделяющая людей на оптимистов и пессимистов. Но на рынке недвижимости современного Сочи выбор звучит несколько иначе: уже наполовину полный стакан продолжает наполняться или уже наполовину пустой продолжает все пустеть и пустеть?

Пессимисты, которые за второй вариант, опираются на статистику. Например, на данные NF Group, согласно которым за последние 12 месяцев новые проекты высокого класса в Сочи не появлялись — только новые лоты в старых объектах. Средневзвешенная цена квадратного метра в сегменте снизилась на 13% за шесть месяцев (и на 22% за год), а сделок за первое полугодие оказалось практически вдвое меньше, чем было в прошлом году.

В новостройках бизнес-класса, по подсчетам эксперта по недвижимости Сочи Кирилла Флуткова, средняя стоимость квадрата за год (с прошлого июня по нынешний) тоже снизилась, хотя и не так сильно: с 458,7 тысячи до 452,6 тысячи рублей. И единственный формат, за последние два года ушедший в яркий ценовой плюс (+22%), — это студии, которые инвесторы охотно покупают для последующей сдачи в аренду. Для сравнения: за те же два года двухкомнатные квартиры бизнес-класса потеряли в цене около 16%, однокомнатные — около 10%.

Впрочем, у оптимистов есть что возразить извечным соперникам-пессимистам: в последнее время ситуация… нет, еще не кардинально поменялась, но начала меняться.

Во-первых, как подчеркивают в компании «Неометрия», на рынке Сочи наблюдается дифференциация по сегментам и локациям. Спрос сегодня смещается в сторону комплексных жилых проектов с развитой инфраструктурой. Доля рынка самой «Неометрии» по числу сделок с начала года превышает 20%, в первую очередь благодаря двум масштабным ЖК в рамках комплексного развития территорий. Одновременно в Сочи растет интерес покупателей к премиальным проектам в гостиничной сфере. «В первом полугодии 2026 года продажи в этом сегменте сочинского рынка выросли на 24% относительно второй половины 2025 года, мы ожидаем, что до конца года спрос будет плавно увеличиваться и рост продаж составит около 5-10% по количеству сделок», — поясняют эксперты компании.

ЖК «Лестория». Фото: «Неометрия»

Во-вторых, по данным федерального портала «Мир квартир», в июле в большинстве городов цены уверенно пошли в плюс, а активнее всего — как раз в Сочи: за месяц квадратный метр подорожал здесь на 9,6%. «Рост цен за один только июль сравним с ростом за все первое полугодие. Возможно, это связано с ожидаемым в октябре увеличением процента по ипотеке для семей с одним ребенком и для столичных регионов. Также сработало снижение ключевой ставки в сочетании с эффектом отложенного спроса: не исключено, что покупатели наконец поверили в возможность рефинансирования ипотеки в недалеком будущем», — полагает генеральный директор «Мира квартир» Павел Луценко.

Вообще, трансформацию рынка, колебания спроса и прочие недвижимые события, которые сегодня переживает Сочи, в «Неометрии», например, оценивают не как кризис, а как переосмысление вектора развития курорта. По наблюдениям коммерческого директора компании Ленарии Хасиятуллиной, «город делает ставку на совершенствование инфраструктуры, развитие санаторно-курортной сферы и упорядочение городской застройки в формате комплексных проектов с богатым сервисным меню».

Ленария Хасиятуллина коммерческий директор компании «Неометрия» «Стоимость сочинского квадратного метра сейчас растет, при этом объем жилья в стройке достиг минимального значения за последние шесть лет (395 тысяч квадратных метров) и в сегменте комфорт-класса практически не пополняется. Рынок новых проектов уже довольно давно и довольно заметно сместился в сторону высокобюджетного жилья, премиальных курортных объектов. В последнем объем строительства за последние три года вырос вдвое, мы, кстати, тоже внесли свой вклад: в нашем портфеле есть премиальный гостиничный комплекс Greenmont, первая очередь которого уже введена, а вторая находится на финальной стадии строительства. Мы убеждены в высоком инвестиционном потенциале региона и сравниваем текущее состояние Сочи с Москвой 2010-х годов, когда курс на развитие инфраструктурных проектов и повышение архитектурных стандартов вывел рынок недвижимости на новый уровень. Пересмотр градостроительного вектора и статус федерального курорта дают Сочи новый импульс развития».

Партнер NF Group Ольга Широкова напоминает, что сегодня сочинские перспективы определяет комплекс долгосрочных документов, главный из которых — программа социально-экономического развития до 2030 года. «В совокупности программы отражают более взвешенную градостроительную политику, задают единые ориентиры для обустройства территорий, формирования комфортной городской среды и современной инфраструктуры, а также устанавливают повышенные требования к новым проектам», — подчеркивает эксперт.

Ольга Широкова партнер NF Group «В целом общее развитие курорта создает предпосылки для появления более дорогих и качественных проектов, однако это не просто повсеместный переход к премиальному сегменту, а скорее рост стандартов рынка в целом — от архитектурных решений до благоустройства и наполнения. Периоды замедления рыночной активности как раз дают возможность девелоперам сосредоточиться на качестве продукта, оценить реальные потребности и, возможно, скорректировать планы. Сочи по-прежнему остается основным рынком курортной недвижимости, интерес покупателей сохраняется, однако они действуют более избирательно и не готовы платить только за «раскрученность» города. На первый план выходят проекты, где цена соответствует качеству, локации и наполнению, такие предложения не теряют своей актуальности в долгосрочной перспективе. Кроме того, спрос постепенно смещается в сторону более специализированных продуктов. Если раньше многие искали универсальную квартиру «для жизни, отдыха и инвестиций», то сегодня рынок становится более сегментированным, покупатели рассматривают объекты, максимально соответствующие их конкретным целям».

«Интерес действительно начал проявляться активнее: становится все больше обращений, все больше заявок. Быстрее всего продаются гостиничные комплексы под управлением отельного оператора, а с точки зрения географии — Адлер, потому что именно он имеет максимальное количество точек притяжения. Мы прекрасно понимаем, что свободной земли в Сочи практически нет: под застройку осталось не более 3%, а дефицит четырех-пятизвездочных отелей составляет 40-60%. Поэтому, конечно же, основной акцент — на гостиничных комплексах и локации», — делится подробностями руководитель отдела продаж ГК «Империя» Александр Немиров. И добавляет, что «к 2030 году нам видится город с современной и понятной застройкой. И однозначно — с недвижимостью высокого класса».

Некоторые считают, что Сочи нужна недвижимая передышка. Нет, никакая передышка не нужна, возражает эксперт. «Передышка уже была с 2022 года, а теперь Сочи как раз начинает набирать обороты. Осмотреться, перегруппироваться — времени для этого было достаточно. Поэтому сейчас, как говорится, газ в пол — и погнали. И если исходить из информации, которую публикуют официальные источники, в будущем Сочи действительно ждут большие перемены», — резюмирует Александр Немиров.