Рынок коммерческой недвижимости в поисках баланса
Эксперты, которых собрала «Авито Недвижимость», подвели итоги первого полугодия 2026 года в Москве и Московской области. Главный вывод: рынок не замер и не вымер, но ожидаемо вступил в фазу коррекции, прежде всего — со стороны спроса
«Из года в год мы делаем это мероприятие, и из года в год рынок не перестает нас удивлять», — такими словами управляющий директор категории «Коммерческая недвижимость» «Авито Недвижимости» Олег Изотов открыл традиционную для компании встречу, в ходе которой аналитики, девелоперы, брокеры, работающие в складском, офисном и торговом сегментах столичного региона, подводили итоги первого полугодия. По наблюдениям экспертов, за последнее время поменялось многое: от популярности той или иной «нарезки» на витрине предложения до поведения покупателей и арендаторов.
По мнению Олега Изотова, «рынок находится в состоянии балансировки. Нас сильно избаловали 2024-2025 годы с их пиковыми значениями, сегодня мы наблюдаем стабилизацию. Первыми в «работу с ценой» пошли склады, сейчас это происходит и с офисами, и с торговой недвижимостью. Корректировка спроса в разных сегментах составляет от 5% до 20%. Пожалуй, это один из главных итогов первого полугодия 2026 года».
Слова Олега Изотова подтверждают цифры, приведенные другими экспертами. Так, по данным члена совета директоров, руководителя департамента по работе со складскими и производственными помещениями компании IBC real estate Евгения Бумагина, на складском рынке объем ввода новых площадей класса А и В остается одним из самых высоких за последние 10 лет (за первое полугодие — 987 тысяч квадратных метров, из которых около 50% — предложение в открытый рынок), при этом полугодовой спрос — 778 тысяч квадратных метров (снижение год к году — 22%). Так что вакансия по итогам второго квартала составила 7,7%, а к концу декабря, предположительно, дойдет до 9%; для сравнения, в 2023 году этот показатель был на отметке 0,3%, а в 2024 году — 1,5%.
Впрочем, если рассматривать складской сегмент целиком, объединив классические склады с объектами light industrial, картина становится куда радостнее. В частности, «спрос на покупку складов за три года вырос на 32%, а если смотреть отдельно на сегмент 101-500 квадратных метров, где за последние три года зафиксирован самый серьезный рост предложения (+61%), то здесь спрос за год ушел в плюс на 13%. Такая динамика может быть связана с интересом малого бизнеса и инвесторов, которые ищут варианты с невысоким порогом входа», — подчеркивают в «Авито Недвижимости».
Или взять, скажем, торговый сегмент. По данным гендиректора, управляющего партнера компании KNRU Максима Парахина, по сравнению с первым полугодием 2025 года, в 2026 году поток входящих заявок сократился на 25%, что свидетельствует о той самой корректировке спроса.
При этом вот какими подсчетами делятся в «Авито Недвижимости»: «Спрос на покупку торговых площадей и помещений свободного назначения за три года увеличился на 36% при умеренном снижении за год на 5%. Интерес к объектам размером 301-1000 квадратных метров по сравнению с 2025 годом вырос на 10%. В аренде предложение выросло на 11% за три года и на 5% за год, но спрос на аренду за год немного снизился (-2%) на фоне общей стабильности сегмента. Доля интереса к покупке торговых площадей в Москве из других регионов составила 14%, к аренде — 9%. В обоих случаях наибольшее число запросов приходится на пользователей из Санкт-Петербурга, Краснодарского края и Татарстана».
И в офисном сегменте ситуация крайне далека от однородной. Как отмечает партнер компании Nikoliers Игорь Темнышев, на столичные офисы класса Prime, А и В+ приходится 75% качественной офисной недвижимости страны. В общей сложности сегодня в Москве строится 1,5 млн квадратных метров офисов, из которых 1,3 млн — на продажу. Таким образом, доля продаваемых бизнес-центров достигла максимальных 92%. Однако почти половина площадей (48%) уже нашли своих хозяев, сегодня для покупки доступно лишь 34% заявленного объема, так что вакансия пока составляет 6,1%, а по итогам года может дорасти до 7,5% — ничего панического.
«Спрос при этом менялся разнонаправленно: интерес к покупке офисов от 500 квадратных метров вырос на 16% год к году, к компактным объектам до 100 квадратов почти не изменился (+2%), а к сегменту 100-500 квадратных метров — сократился на 35%. За три года спрос на покупку офисов всех размеров в целом вырос на 42%», — добавляют эксперты «Авито Недвижимости».
Одновременно рынок и его игроки находят новые точки роста. В частности, такой точкой стали кладовые помещения, которые на витрине «Авито» теперь даже выделены в отдельную категорию.
«Мы видим стремительное развитие этого сегмента, уже сейчас рынок оценивают в 25-35 млрд рублей с ежегодным приростом в столицах на 15-25%. Сейчас я общаюсь с крупными операторами, смотрю, как упаковывают ГАБы (готовый арендный бизнес) в кладовках: раньше помещения сдавали сетевому ретейлеру, а теперь там размещается оператор кладовых помещений! А ведь это объекты с витринами, окнами, отдельным входом, то есть не дешевый вариант. Так что кладовки — активно растущий сегмент, интересный и конечным пользователям, и инвесторам», — рассказывает эксперт.
По мнению участников рынка, развивающиеся сегменты light industrial и гибких офисов тоже требуют своего собственного, отдельного места на онлайн-платформах.
Эксперты напоминают: с учетом налоговых изменений, текущей ключевой ставки и общей экономической конъюнктуры рынок коммерческой недвижимости становится рынком профессионалов, а роль брокера на нем растет. Вклад брокеров и агентств коммерческой недвижимости в развитие отрасли отметят на премии «Авито» «Архитекторы сделок». Подробности обещают рассказать на семинаре 6 августа, пока же известно, что награды предусмотрены за сделки по аренде и продаже офисной, торговой и индустриально-складской недвижимости, что всего запланировано 22 номинации в трех блоках («Идеальное соединение» — сделка года, «Фундамент рынка» — агентство года и «Ключевой элемент» — брокер года), что в этом году победителей определят в Москве и Санкт-Петербурге, а также в крупнейших федеральных округах (Приволжском, Южном, Уральском, Сибирском и других) и что кроме статуэток победители получат специальные цифровые бейджи на «Авито Недвижимости».
Словом, жизнь на рынке коммерческой недвижимости продолжается. Просто, по образному определению коммерческого директора категории «Коммерческая недвижимость» «Авито Недвижимости» Виктории Сафроновой, «надо уметь работать не только, когда ветер дует в паруса. Иногда надо сесть на весла и начать грести изо всех сил. И все получится».
