Дмитрий Пилевин: «Многие россияне в период самоизоляции и в период локдауна начали пробовать себя в инвестировании. Можно сказать, мы попали в тренд»

По его словам, цель компании — создать крупнейший в России фонд индустриальной недвижимости для частных инвесторов

В интервью BFM.ru Дмитрий Пилевин, управляющий фондом «ПНК Девелопмент» и инвестиционной стратегией PNK rental, рассказал о доходности частных инвестиций в индустриальную недвижимость, первых итогах работы инвестиционного фонда и выходе на Московскую биржу.

За последний год индустриальная недвижимость все чаще на слуху, но тем не менее давайте обозначим, что это за сегмент рынка.

Дмитрий Пилевин: Индустриальная недвижимость — это склады, распределительные центры интернет-магазинов, производства. И хоть мы ее не видим каждый день, но очень часто с ней взаимодействуем. Простой пример: вы нашли в интернете необходимую вам вещь и нажали кнопку «Купить». После оплаты ваш заказ зачастую попадает прямиком на склад интернет-магазина, в котором совершена покупка. Сотрудник находит нужную позицию на стеллаже, упаковывает ее и отправляет на доставку. И чтобы все сработало как часы и ваш заказ был у вас точно в срок, на вас работает огромная инфраструктура, важной частью которой является индустриальное здание. А PNK group такие здания строит.PNK group — один из крупнейших, если не крупнейший девелопер индустриальной недвижимости. Пожалуйста, приведите ключевые показатели вашей деятельности.

Дмитрий Пилевин: Мы на рынке с 2004 года, то есть уже 17 лет. За это время возведено более сотни объектов общей площадью 5 млн квадратных метров. В портфолио PNK group 37 индустриальных парков в России, Европе и США. Мы единственный в России девелопер индустриальной недвижимости, у которого четыре собственных завода, и скоро откроем пятый, по производству основных конструктивных элементов здания. Наши объекты соответствуют общепризнанным мировым стандартам страхования имущества FM Global.

Наши индустриальные парки — это зачастую крупные инфраструктурные проекты. Например, недавно мы анонсировали крупнейший в России индустриальный кластер в подмосковном Домодедове: нам удалось консолидировать 1000 гектаров земли, на которых планируем построить более 3 млн квадратных метров индустриальной недвижимости. В кластере, который состоит из трех индустриальных парков, запланировано создание 50 000 рабочих мест. Инвестиции в проект составят более 100 млрд рублей. Реализация проекта займет от шести до десяти лет.

Ровно год назад 7 июля вы анонсировали открытие PNK rental. Это произошло в конце первой волны пандемии, после локдауна. Почему именно в это время вы решили это сделать и как в целом поживает рынок индустриальной недвижимости в последние полтора года?

Дмитрий Пилевин: Действительно, анонсирование открытия PNK rental пришлось на непростой для России, да и для всего мира период. Но так как для того, чтобы инвестировать в наш фонд индустриальной недвижимости, не нужно даже из дома выходить — весь процесс у нас организован онлайн, — то запуск был очень удачным. Многие россияне в период самоизоляции и в период локдауна начали пробовать себя в инвестировании. Можно сказать, что мы попали в тренд. Инвестиционный инструмент PNK rental многим сразу стал понятен. Конечно, первыми среди инвесторов мы увидели тех, кто близок к рынку индустриальной недвижимости, кто знает PNK group, кто был в наших объектах и понимает, какого они качества и какова их ликвидность.

Фото: PNK group

Спустя год мы видим, что нашим инвестиционным инструментом интересуется достаточно широкий круг. Это произошло в том числе благодаря той разъяснительной работе, которую мы проделываем. Например, мы сняли восемь коротких видео, в которых я простым языком рассказываю про основные особенности инвестиционной стратегии PNK rental: про доходность, про риски, про комиссии, ликвидность, критерии качества зданий, которые находятся в фонде, и прочее.

Что касается рынка индустриальной недвижимости, то все это время мы наблюдали рекорды: в 2020 году только в Московском регионе был заключен рекордный объем сделок — более 2 млн квадратных метров. Это наибольший показатель за всю историю наблюдения за рынком. Также растут ставки аренды индустриальных зданий класса А, на что их толкает дефицит качественных площадей.

Что касается инвестиционных сделок, то здесь тоже рекорд: в 2020 году в логистические и складские активы было вложено более 41 млрд рублей.

Если рассуждать логически, то все эти показатели более чем понятны. В то время, когда большинство россиян сидели дома, офисы, торговые центры были закрыты, многие переориентировались на онлайн-шоппинг. В том числе и продуктовый. Объем рынка онлайн-торговли резко вырос, и после снятия ограничений он не проседает, насколько я понимаю, всем понравилось, что можно теперь не тратить время в магазинах, а все заказывать онлайн.

По своему основному — девелоперскому — бизнесу мы видим, что классический ретейл очень быстро переориентировался на онлайн. А для того, чтобы оперативно собирать интернет-заказы, немаловажную роль играют распределительные центры. Если РЦ современный, расположен вблизи от магистрали, недалеко от мегаполиса, то собрать и доставить заказы в срок гораздо легче.

Соответственно, и заказов на новые индустриальные здания у PNK group прибавилось. Если брать объем сделок в квадратных метрах, то в 2020 году он вырос более чем на 60% по сравнению с 2019-м. И в текущем году объем сделок уже составляет 70% от объема всего прошлого года, а сейчас только закончился второй квартал.

Каковы итоги работы PNK rental за прошедший год?

Дмитрий Пилевин: Мы изначально обозначили свою цель — создать крупнейший в России фонд индустриальной недвижимости для частных инвесторов и будем стремиться достичь ее. Наш фонд состоит из зданий PNK — это объекты определенного качества, высоколиквидные современные индустриальные здания класса А. В связи с тем, что сейчас на рынке наблюдается дефицит объектов, за нашими зданиями идет настоящая охота — крупные институциональные инвесторы с удовольствием покупают наши объекты с арендным потоком. Однако у фонда «ПНК-Рентал» есть преимущественное право приобретать лучшие здания PNK на особых условиях. Все объекты в фонде — это здания с действующими арендаторами, с арендным потоком. То есть инвесторам не нужно ничего ждать: они могут начать получать арендный доход сразу после покупки паев.

Договоры аренды в объектах фонда — долгосрочные (от пяти лет) и неразрывные, то есть арендатор не вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке. Да и на нашем рынке арендаторы сами заинтересованы в долгосрочных отношениях: ведь стоимость «начинки» индустриального здания, чтобы превратить его в функциональный объект, в котором будут собирать заказы или что-то производить, огромна. Эта сумма зачастую оказывается сопоставима со стоимостью самого здания. То есть резидентам выгодно арендовать современный объект на долгие годы и бесперебойно на нем работать.

Внутри фонда здания с арендаторами из разных отраслей экономики, что снижает риски инвесторов. Также при инвестировании средства идут во все объекты фонда одновременно. Что делает инвестиции в PNK rental более защищенными.

И стоит отметить еще один важный момент: PNK group строит универсальные индустриальные здания. И даже если случится так, что арендатор покинет объект, его можно будет сдать другому арендатору или продать на внешний рынок, благо спрос действительно есть.

Для удобства инвесторов мы создали платформу pnkrental.ru, где клиенты регистрируются и инвестируют онлайн. Порог входа сейчас 5100 рублей, на эти деньги можно купить три пая с минимальным остатком свободных средств. А нам важно, чтобы даже при минимальной сумме средства инвесторов работали по максимуму.

За этот год в наш проект поверили более 5,5 тысячи инвесторов.

Стоимость объектов фонда на данный момент составляет более 4 млрд рублей. Доходность фонда за год — с 1 июля 2020 года по 30 июня 2021 года — составила 20,05%.

УК «Индустриальная недвижимость», которая управляет фондом «ПНК-Рентал», получила некредитный рейтинг надежности и качества услуг Национального рейтингового агентства на уровне «ВВВ- прогноз «Позитивный», и в конце мая паи допущены к торгам на Московской бирже. Открытие торгов запланировано на 8 июля 2021 года.

Что изменится после выхода фонда на Московскую биржу и чего ждать вашим инвесторам, которые купили паи фонда на внебиржевом рынке?

Дмитрий Пилевин: Стоимость пая была расчетной, а целевая доходность была привязана к капрейту, то есть к соотношению получаемого арендного потока и стоимости зданий. С выходом на биржу стоимость пая становится биржевой. Для тех инвесторов, которые приобретали паи через платформу pnkrental.ru, ничего не изменится. Платформа также продолжит работать, и мы продолжим оказывать сервис по приобретению и продаже паев и выплате дохода, а также по информированию о деятельности фонда. Желающие перевести свои паи на биржу смогут это сделать, подав заявку онлайн через свой личный кабинет.Какие планы у фонда на следующий год?

Дмитрий Пилевин: У нас есть пайплайн из объектов общей стоимостью более 30 млрд рублей. Новые объекты поступают в фонд по мере его роста. Ожидаем, что с выходом на биржу скорость роста фонда значительно увеличится, так как на Московской бирже ЗПИФ «ПНК-Рентал» — это единственный в своем роде продукт.

ООО УК «А класс капитал». Лицензия профессионального участника рынка ценных бумаг на осуществление деятельности по управлению ценными бумагами № 045-14079-001000 от 12.08.2019, выдана Банком России, без ограничения срока действия. Ознакомиться с подробной информацией об условиях управления активами, получить сведения об ООО УК «А класс капитал» вы можете по адресу 123112, г. Москва, Пресненская набережная, д. 6, стр. 2, тел.: 8 (800) 333-76-49, в сети Интернет по адресам www.pnkrental.ru, www.aclass.capital. Информация о возможности инвестирования в паевой инвестиционный фонд, о свойствах и характеристиках фонда указана в материале исключительно в рамках описания стратегии управления. Информация не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией, не является гарантией или обещанием эффективности деятельности, доходности вложений в будущем. Не является рекламой ценных бумаг. Результаты деятельности управляющего по управлению ценными бумагами в прошлом не определяют доходы клиента в будущем.

* PNK rental — «ПНК-аренда» (с англ.) — маркетинговое наименование стратегии управления.