Ипотека: бочка меда и все, что к ней прилагается
В мае объем выданных жилищных кредитов вновь стал расти после апрельского провала. Однако игроки рынка говорят о рекордно высоком проценте отказов по заявкам на льготную ипотеку
Российская ипотечная статистика мая отличается от апрельской так, будто речь идет о рынках двух разных стран. В апреле, по данным Объединенного кредитного бюро (ОКБ), банки выдали 81,5 тысячи ипотечных кредитов на общую сумму 184 млрд рублей. По сравнению с мартом выдачи сократились на 33% по числу кредитов и на 39% по объему денежных средств, а в сравнении с апрелем 2019 года снизились на 18%.
Но это в целом по стране. В ряде регионов апрельское сравнение с мартом, согласно исследованию ОКБ, выглядело совсем уж печальным и по числу кредитов, и по их денежному объему: Москва — минус 53% и 56% соответственно, Московская область — минус 49% и 52%, Санкт-Петербург — минус 44% и 48%, Республика Татарстан — минус 35% и 40%, Краснодарский край — минус 38% и 40% и так далее.
Почти никто не сомневался, что май будет совершенно иным: откроются стройки (там, где они были временно заморожены), начнут постепенно ослабевать и оставаться в прошлом карантинные меры, в полную силу заработает льготная ипотека на новостройки, и много чего еще толкнет сегмент вверх. И правда, согласно исследованию «Дом.РФ» и агентства Frank RG, предварительные итоги мая гласят: в стране выдано 87 тысяч ипотечных кредитов на сумму 205 млрд рублей, это больше и чем в апреле, и чем год назад — на 1,4% в количественном выражении и на 8% в денежном.
Понятно, что подобный рост в основном обеспечили две госпрограммы. Первая — «Сельская ипотека», востребованность которой оказалась неожиданно высокой. По оценкам ключевого для «Сельской ипотеки» Россельхозбанка, лимит по данной программе, установленный для него министерством сельского хозяйства, может быть исчерпан уже в июне. Пока Россельхозбанк продолжает принимать заявки, но допускает, что после достижения лимита выдачи по части поступивших заявок могут быть отложены до выделения дополнительных субсидий.
И вторая госинициатива, сработавшая на все сто, — конечно, программа субсидирования ипотечных ставок на новостройки под базовые 6,5%, а во многих локальных вариантах еще меньше. По оценкам «Дом.РФ» и агентства Frank RG, по этой программе выдано 20% всех ипотечных кредитов мая.
Но в каждой бочке меда… сами знаете. Для ипотечного рынка такой ложкой дегтя стали слова президента Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антона Глушкова, произнесенные на V ежегодном форуме РБК «Недвижимость в России»: «Процент отказов по льготной ипотеке оказался рекордно высоким». За праздничным столом, отмечая успехи госпрограммы, все как-то подзабыли, что андеррайтинга-то никто не отменял и проводящие проверку банки вправе отказать ненадежному, с их точки зрения, заемщику вне зависимости от того, на какую ипотеку он претендует — обычную или субсидированную. Так вот, по данным Антона Глушкова, банки практически не одобряют заявки, если заемщик предоставляет справку 2-НДФЛ, из которой следует, что он работает в отрасли, признанной пострадавшей в период пандемии.
О падении качества заемщиков и необходимости учиться работать с клиентами новой волны, уже не такими белыми и пушистыми, как предыдущие, в банковской среде говорят все последние годы. Но действительно ли коронакризис внес в общую картину новые краски, разделив заемщиков на «чистых» и «нечистых»? Да не особо, считает управляющий директор Абсолют банка Антон Павлов.
Антон Павлов управляющий директор Абсолют банка «Я не могу говорить за все банки — скажу за «Абсолют»: у нас никоим образом этот признак — пострадавшая или непострадавшая отрасль — не участвует в модели принятия решения. Любая скоринговая модель — а сейчас большинство банков работают именно по скоринговым моделям — это большая совокупность факторов, и отрасль — всего лишь один из показателей. Но в целом странно было бы, если экономика падает, а уровень одобрения [заявок] растет — мне кажется, это нелогично. Требования не менялись, уровень отказов незначительно вырос, но, повторю, всегда рассматривается совокупность факторов: кредитная история, доходы и способ их подтверждения — вот основные вещи, которые влияют на принятие решения по кредиту».
В стране ухудшилась экономическая ситуация, в результате чего люди зарабатывают поменьше, снижается их платежеспособность, организации, в которых они работают, стали менее надежными как работодатели — вот, собственно, и все, считает Антон Павлов. И никакой дискриминации по принципу «пострадавшая — непострадавшая отрасль».
Первый заместитель председателя совета директоров Альфа-банка Олег Сысуев чуть более резок в оценках.
Олег Сысуев первый заместитель председателя совета директоров Альфа-банка «Разумеется, как с любым движением денежных средств, с ипотекой тоже стало сложнее: и риски увеличились, и банки неохотно берут эти риски на себя. Все, мне кажется, достаточно закономерно — чего ж тут удивляться? Это и есть явление, порожденное кризисом. У нас тоже произошло снижение одобрений ипотечных кредитов по вполне понятным причинам — потому что люди гораздо чаще не могут доказать свою кредитоспособность. Конечно, обеспечение кредита гораздо более серьезное — квартира, но мы не хотим стать обладателями огромного количества квадратных метров, они нам ни к чему как банку».
Так что — банки стали в целом придирчивее к платежеспособности заемщиков? Или представители пострадавших отраслей все-таки находятся под более пристальным вниманием, чем все остальные? По признанию Олега Сысуева, налицо влияние обоих факторов: во-первых, банки в целом стали более консервативно относиться к заемщикам, и, во-вторых, банки смотрят, где работает клиент, является ли его компания проблемной, и, безусловно, исходят из этого при принятии решения.
Словом, те, кто думают, что субсидируемую государством ипотеку дают всем желающим, глубоко заблуждаются. Дают и правда желающим. Только не всем.
